Civil

 

Limitações do direito de propriedade

Mauro Sales Filho
 
 

Resumo: Esse trabalho científico tem como objetivo mostrar algumas limitações do direito de propriedade em alguns casos de convenções de condomínio ou no próprio Código Civil, como a limitação do direito de construir, de criar animais e e a poluição sonora.
 
Sumário:
1. Direito de Vizinhança 2. Limite do Direito de construir 3. Convenções de condomínio e legalidade das limitações 4. Uso abusivo da propriedade 5. Condômino nocivo 6. Perturbação sonora - Limites e parâmetros - Jurisprudências 7. Animais em condomínios - Jurisprudências

Direito de Vizinhança

No direito de vizinhança, é que vemos na prática a limitação do direito de propriedade, pois o direito de um proprietário acaba quando começa o direito de um outro proprietário.

Segundo Silvio Rodrigues (1981, p. 114) direitos de vizinhança “são as limitações impostas pela lei às prerrogativas individuais e com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência”.

Fica claro que o interesse coletivo inerente ao condomínio prevalece sobre o direito da propriedade individual, como a boa convivência e a conciliação dos interesses desses proprietários. Existe também o dever jurídico que cada proprietário tem para com o outro, são os deveres de vizinhança, ou seja, as limitações do direito de propriedade.

Outro que conceitua o direito de vizinhança é San Tiago Dantas (1981, p. 249):

“São os direitos que têm o proprietário de um imóvel a que os proprietários dos imóveis vizinhos satisfaçam, em seu favor, determinados deveres jurídicos, os deveres de vizinhança, expressão que tem grande força persuasiva, por isso que, como quer Lacerda de Almeida, serve também para extremar os deveres de vizinhança das servidões.”

Alguns doutrinadores como Maria Helena Diniz (1981, p. 165) classifica o direito de vizinhança em três partes: “restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício, regulando o seu uso nocivo”, essa é a limitação mais comum e ampla, é a limitação que impõe limites ao uso nocivo da propriedade, que deve ser usada somente conforme os bons costumes da sociedade; “limitações legais ao condomínio similares às servidões”, as servidões estão presentes em vários aspectos nas propriedades, como as passagens forçadas e águas, e por último “restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis”, orienta sobre o estado físico da propriedade, como o direito de construir, os limites existentes entre dois prédios, existindo sempre o uso do bom senso na hora de construir, para que não aconteça invasão de propriedade vizinha.

Acontecem certos conflitos de vizinhança, quando o proprietário exagera no seu direito de propriedade e faz com que esse exagero repercuta nocivamente na propriedade vizinha, quando acontecem esses conflitos, a teoria da propriedade entra em crise, pois praticamente ela deixa de existir, pois o causador do conflito não está exercendo plenamente seu direito de usar, gozar e dispor da propriedade, e o proprietário lesado, não está também tendo sua segurança e seu direito sendo respeitados, sendo preciso uma exigência social para impor limites recíprocos a esses proprietários.

Direito de vizinhança se dá também no acesso de outras pessoas a uma determinada área, em que a propriedade particular esteja no caminho e na passagem de cabos e tubulações e no direito das águas.

Primeiramente, temos que distinguir direito de passagem forçada com o de servidão de trânsito. O primeiro pertence ao direito de vizinhança, é a passagem em que a pessoa dona de um determinado imóvel, que se encontre encravado dentro de outro e que não possui a saída nem acesso às vias públicas, como explica os requisitos para a passagem forçada Nequete (1978, p. 5):

“Não tenha saída para ela (a via pública), nem possa buscar-se uma, ou, podendo, somente a conseguiria mediante uma excessiva despesa; ou a saída de que disponha (direta, indireta, convencional ou mesmo necessária) seja insuficiente e não se possa adaptá-la ou ampliá-la – ou porque isto é impossível, ou porque os reparos (com que se obtivesse uma saída não excessivamente incômoda) requereriam por igual despesas desproporcionais.”

 A servidão de trânsito acontece com um acordo entre as partes ou até mesmo em forma de lei, ela acontece para facilitar o acesso a outras áreas, mesmo que o imóvel do proprietário que usa a servidão tenha saída e acesso, ele usa essa servidão por simples utilidade, diferente da passagem forçada em que a propriedade ficava sem qualquer acesso.

Poderá ser caracterizado como imóvel encravado também, se o mesmo possuir acesso à via pública, mas que seu caminho ofereça perigo eminente a quem passe por ele, como um acesso em grande declive ou perigo de desabamento.

O direito de passagem de cabos e tubulações existe quando não há possibilidade de se fazer a instalação desse material ou até mesmo tornando-se muito oneroso, em outro imóvel ou na via pública, então é usado uma fração da propriedade particular para que se possa fazer essa obra de passagem. Esse direito não é apenas do Poder Público, mas também das empresas de concessões que levam água, energia, telefonia ou combustível para diversos lugares da região, ou seja, mais uma vez a coletividade fala mais alto quando entra em conflito com o direito de propriedade. A obra deve ser feita de modo menos danoso para o imóvel, cabendo o direito de ressarcimento caso a propriedade perca valor devido àquela passagem.

Outro tema importante que o direito de vizinhança aborda, é o direito das águas, é tanto que para isso foi criado em 1934 o Código das Águas, que regula sobre ilhas, aluvião, avulsão, álveo e águas, e por mais que seja antigo, ele ainda continua a regular tudo aquilo que não esteja no Código Civil de 2002.

Existem várias maneiras de unir o direito de vizinhança com o direito das águas. A começar com o direito de tirada de água, em que a servidão em questão, dá direito a uma pessoa retirar água, poço, fonte ou rio que pertença a uma outra pessoa, como está expresso no artigo 34 do Código das Águas: “É assegurado o uso gratuito de qualquer corrente ou nascente de água, para as primeiras necessidades da vida, se houver caminho público que torne acessível”. Se não houver caminho público, essa tirada de água deve ser feito sem danos à propriedade e com a devida indenização se houver dano ou prejuízo.

Existe também a tomada de água, que se difere da tirada quando essa tomada for feita por alguma obra, que pode ser uma represa, canal ou aqueduto, é um meio mais complexo de retirada de água, que anteriormente era caracterizada com um simples balde usado para suas necessidades básicas.

Afora esses assuntos mais comuns no dia a dia, que é a retirada e a tomada de água, vários outros casos podem ser observados como: o aproveitamento das águas pluviais e das águas dos rios públicos, escoamento de águas estagnadas e aproveitamento das águas comuns. Todas elas possuindo algum tipo de servidão para que todos os vizinhos que não possuem acesso direto a essas águas possam usar essa servidão para poder ter acesso a essas águas.

O plano diretor é muito importante quando se fala de direito de vizinhança, pois ele regula todas as normas relativas a desenvolvimento das cidades, é através dele que é regulado o direito de construir que será visto mais adiante. O que mais chama atenção é o zoneamento que o plano diretor impõe para que seja executada alguma obra de construção, nas palavras de Piovezane (1981, p. 18), que visa:

“Síntese e reúne em uma mesma preocupação os elementos econômicos e sociais, a organização do espaço, os investimentos públicos e privados, o funcionamento dos serviços públicos e os próprios instrumentos das finanças públicas. Em conseqüência, a vinculação na política urbana com a política nacional de desenvolvimento implica necessariamente a montagem de sistemas de planejamento perfeitamente integrados.”

 Segundo o zoneamento do plano diretor, a cidade fica dividida segundo o tipo de ocupação do solo em: residencial, comercial e industrial. A área residencial é vista como uma área que deve ser mais tranquila, sem ruídos excessivos, bem arborizadas, que tenha segurança e salubridade. A comercial deve ser autorizada para o comércio varejista ou atacadista, sendo este último aconselhável a ficar mais distante das áreas residenciais por causa das transportadoras que usam veículos pesados e ruidosos. Um ponto importante a se destacar é que uma vez com o alvará de permissão para se construir um prédio comercial, não necessariamente o proprietário terá a permissão para comercializar, essas permissões são de competências distintas. Por fim, a área industrial, que sem nenhuma novidade se localizam mais em distritos industriais, longe das grandes concentrações residenciais e possuem certos mecanismos disciplinadores para que se tenha alvará de construção, como é o caso do Estudo de Impacto Ambiental (EIA), que deve ser feito toda vez que se for construir uma indústria de grande parte, para ser estudado algum impacto ambiental ou degradação que aquela indústria possa causar no meio ambiente, e também o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA).

3.2 Limite ao direito de construir

Como existe em qualquer país, o direito de se construir está sempre limitado a alguma lei ou alguma norma que indique os tipos de autorizações necessárias para que se adéque àquela determinada região. Isso ocorre pelo fato de que as cidades já estão muito populosas e nos últimos anos vem ocorrendo grandes construções verticais, e essas construções têm que ser normatizadas para que não prejudiquem toda a vizinhança.

No Brasil, essa fiscalização comete ao município em que se pretende construir. Nem sempre o poder público leva em consideração o direito de vizinhança e ordem condominial, tomando como base apenas dados técnicos para liberar a obra. Devido a esse erro de autorização, muitas vezes a pessoa que está construindo possui o alvará para construir, mas posteriormente a obra é embargada judicialmente por algum vizinho que tenha se sentindo prejudicado com aquela obra.

Hoje em dia, o direito de vizinhança está crescendo muito e está muito presente em nossas vidas, haja vista que as cidades crescem assustadoramente em um ritmo acelerado, então cabe ao poder público fiscalizar melhor essa área para que essas questões não acabem no judiciário, inchando ainda mais de processos que podem ser resolvidos sem a questão da justiça.

As limitações ao direito de construir são muitas, o proprietário está sujeito a se adequar em todos os requisitos, e até perder alguma parte do seu terreno, como é o caso dos loteamentos, em que o proprietário deve deixar uma área livre como área institucional, é a área que é cidade para a prefeitura construir obras, como praças, escolas e hospitais, e ainda a chamada área verde, uma área que o proprietário não deverá usar, ficando como área arborizada.

Existe também a limitação de destinação, devendo uma obra para uma indústria ser autorizada somente para áreas industriais, não devendo estar próxima às áreas residenciais, deverá também existir uma análise do solo, como a área a ser construída, as dimensões, a altura que deverá ter a obra, a distância que deverá ser observada das ruas e calçadas, e até mesmo instalações, como mecânica, hidráulica e de segurança.

O direito de vizinhança fica mais claro quando se trata de construções umas próximas das outras. O Código Civil de 2002 em seu artigo 1.301, que fala da distância mínima necessária para se abrir janelas, terraços ou varandas é de um metro e meio. O vizinho que se sinta prejudicado poderá pedir a nunciação de obra nova quando ela estiver sendo feita descumprindo os limites de distância, ou também por meio de ação demolitória, quando esta obra já estiver sido concluída.

Deve-se observar o prazo para que se peça as ações de se embargar as obras ilegais e que o vizinho tenha seus direitos preservados, que é de um ano e um dia. Passando esse prazo, não se pode mais pedir o desfazimento da obra, tendo o proprietário o direito (servidão) de manter a janela, varanda ou terraço a menos de um metro e meio do terreno vizinho.

Outro ponto que deve ser observado é em relação às questões ambientais ou em áreas de interesse histórico, ou seja, por mais que um proprietário tenha um terreno em um centro histórico de um município, provavelmente ele não poderá construir, pois irá de encontro aos interesses públicos.

Fica mais uma vez demonstrado que o proprietário quase já não é proprietário de seu terreno ou imóvel, podendo perder parte dele, como no caso do loteamento, e também ser proibido de construir, se sua propriedade estiver em área ambiental ou centro histórico e também se não estiver de acordo com as normas técnicas observadas pelo município.

Isso tudo se deve ao fato da coletividade, o interesse de uma só pessoa, no caso o proprietário, não deve ser menos que de toda a população vizinha e que a ordem se instale nas cidades e que o interesse coletivo seja preservado.

3.3 Convenções de condomínios e legalidade das limitações

As convenções de condomínio foram criadas para regulamentar o convívio entre os condôminos, para evitar discriminação entre as pessoas e protecionismo entre elas. Essas normas já existem há muito tempo na forma de lei, que é expressa para todos. Acontece, que hoje em dia, devido ao aumento da população e o aparecimento de inúmeros prédios condominiais, as pessoas sentiram a necessidade de criar uma norma entre elas, os condôminos, para regulamentar todo o funcionamento do condomínio, mesmo para aqueles que não são proprietários, que sejam apenas inquilinos, mas estão também sujeitos a essa convenção.

Lembrando sempre que essa convenção deverá estar em sintonia com as leis, que por mais que essa convenção seja um acordo particular entre as partes, a lei impõe obediência pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas

A natureza jurídica da convenção é apenas normativa, não possui caráter de contrato, ela é apenas institucional. Vale ressaltar que a convenção não está vinculada apenas aos condôminos que participaram da fundação da convenção, e sim a todos aqueles que por ventura forem entrar no condomínio posteriormente.

Segundo o Código Civil em seu artigo 1.333, para que um condomínio possa existir, ele deve ter a convenção constitutiva e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que seja regulamentada, mas a Súmula 260 do STJ diz que o registro já não se faz mais obrigado, apenas que a convenção produza efeito sobre terceiros.

Todo o funcionamento do condomínio deverá conter na convenção, mas existem normas básicas e fundamentais que o Código Civil obriga que tenha, como é o caso de: discriminação e individualização das unidades e das partes comuns, a forma de administração, sanções, regimento interno, finalidade ou destinação da unidade e outras. Todas as pessoas ligadas ao responsável pela unidade autônoma também estão sujeitos à convenção, como os empregados, familiares e amigos, assim também como os inquilinos.

As sanções são impostas quando alguém descumpre alguma norma da convenção ou do regulamento interno, e cabe justamente a esses dois dispositivos indicar qual será essa sanção, que na maioria das vezes é de multa pecuniária. Se na convenção a multa estiver com um valor diferente do regulamento interno, é da convenção que deverá ser observada a multa, pois a convenção é a lei maior na hierarquia das normas reguladoras do condomínio. Se mesmo com a sanção das multas o condômino ou quem tiver diretamente ligado a ele, ainda continuar desobedecendo as normas, o responsável pelo condomínio deverá procurar as medidas judiciais cabíveis para resolver o conflito.

O Código Civil em vários artigos indica o quorum exigido para que se possa deliberar sobre os mais diversos assuntos, como por exemplo a quota de dois terços dos titulares das frações ideais para a constituição do condomínio; obras úteis deverão ter a maioria dos condôminos; três quartos para deliberação sobre a imposição de multas. Fora esses quoruns exigidos, a convenção poderá fixar outros quoruns para debater sobre outros assuntos, desde que sejam razoáveis e não prejudique os interesses e não viole o direito dos condôminos.

É sabido que a convenção não pode se sobrepor às leis existentes, mas em alguns casos a convenção chega no limite entre o direito e os deveres dos condôminos, e pode ser um exemplo de violação do direito de propriedade, mais ainda do que os que já existem nas limitações do direito de propriedade.

Vários exemplos podem ser citados sobre a legalidade de algumas convenções condominiais, como é o caso da permanência de animais no condomínio. Grande parte dos condomínios brasileiros proíbe, mas iremos ver mais na frente que é possível sim a permanência de animais nos condomínios com algumas ressalvas, inclusive com algumas decisões do STJ sobre a permanência dos animais, mostrando mais uma vez a ilegalidade dessa norma nas convenções. Outro caso constante na vida dos condomínios é o caso da garagem, em que vários condomínios pedem o cadastramento de todos os veículos que por ventura venham a adentrar no estacionamento do condomínio, visando a segurança. Isso é uma completa ilegalidade, já que fere por demais o direito de propriedade, já que cada um tem a liberdade de colocar em sua garagem qualquer carro, seja ele de sua propriedade, de familiares ou de amigos, desde que autorizado e com identificação completa da pessoa que esteja usando a garagem.

A contribuição mensal é mais um exemplo que acontece em alguns condomínios referente à ilegalidade. Em praticamente todos os casos de atraso no pagamento dessas contribuições, é cobrado multas e juros sobre o valor principal, mas existem alguns condomínios que além de cobrar essas multas e juros, ainda proíbem o condômino de usar várias dependências comuns do condomínio, como a piscina, salão de festas ou quadra de esportes, penalizando por duas vezes o condômino em atraso, mostrando mais uma vez a ilegalidade dessas convenções.

O que deve ser feito é um mero termo para que todos tenham segurança e sossego em seus lares. Normas devem sim ser impostas para regulamentar todo o funcionamento dos condomínios, mas que não ultrapassem os limites da legalidade e também dos limites impostos pelas normas de ordem pública, e são elas que regem todo o ordenamento público, inclusive os que regem o ordenamento privado.

3.4 Uso abusivo da propriedade

O abuso do direito de propriedade não é só aquele que traz interferência a uma outra propriedade, e sim aquele que causa transtorno para os seus ocupantes, relacionado à segurança e à saúde, mas esses dois aspectos juntos fazem com que seja causado o prejuízo à segurança, ao sossego e à saúde.

Vale salientar que não importa se a propriedade está sendo usada normalmente conforme o Código Civil, o importante é lembrar que se ela causar perturbação inaceitável para seu vizinho, estará acontecendo o uso abusivo da propriedade. Um exemplo disso é uma propriedade que funciona uma academia, o seu uso é normal, está de acordo com as normas do Código Civil, mas ao mesmo tempo o som das músicas em volume excessivo causa transtornos para seu vizinho, isso se configura com um ato abusivo do direito de propriedade, portanto, não importa se o imóvel está tendo o seu uso normal ou anormal, o importante, como já foi dito, é verificar se a utilização daquela propriedade é prejudicial à saúde ou ao sossego dos que habitam.

O exercício do direito de se opor àqueles que por algum motivo exagera no uso de sua propriedade, não é apenas do proprietário, mas das pessoas que são possuidoras da propriedade, como o inquilino. Isso está claro no artigo 1.277 do Código Civil, que atribui proteção às pessoas que habitam o imóvel, tanto às pessoas que possuem o título permanente ou transitório, gratuito ou oneroso.

Também vale ressaltar que a vizinhança não depende da distância, por exemplo, de um prédio para o outro, não só é vizinho aquele imóvel em que é construído “parede com parede” com outro, e sim aquele que pode sofrer repercussão de atos existentes pelo mau uso da propriedade.

O Ministério Público através da Curadoria do Meio Ambiente também está inclusa no polo ativo, assim como fundações e associações, por meio de ação civil pública.

Como acontece na legitimidade ativa, a passiva também está vinculada ao proprietário ou às pessoas que detêm a posse da propriedade, e que seja o causador da imissão abusiva. Observando mais uma vez que isso não só acontece com os imóveis contíguos ou confinantes, mas aqueles que mesmo localizados a uma certa distância sofrem com o abuso.

3.5 Condômino nocivo

A proximidade física das unidades autônomas dos condomínios, favorecem a existência de inúmeros conflitos. O termo “condômino nocivo” é usado para aquelas pessoas que possuem uma conduta nociva e não respeita o sossego e a paz condominial, são comportamentos antissociais e de descumprimento dos deveres previstos na lei e na convenção condominial. Para essas pessoas que geralmente não sabem viver em uma comunidade, mesmo que relativamente pequena, existe a multa de sanção, que corresponde a cinco vezes o valor da contribuição condominial, segundo o artigo 1.337, caput do Código Civil. Existe ainda a multa de até dez vezes do valor da contribuição para o condômino que voltar a cometer os mesmos atos de comportamento antissocial, indicado pelo artigo 1.337 parágrafo único.

A multa existente no parágrafo único do artigo 1.337, deverá estar prevista na convenção e a multa simples por falta, prevista no caput do referido artigo, deverá ser votada por pelo menos três quartos dos condôminos, tudo isso também vinculado ao direito de ampla defesa do condomínio infrator.

Vários países como a Espanha, Alemanha, México e Argentina, admitem a exclusão do condômino faltoso e que reiteradamente não cumpre com os deveres a ele impostos na convenção ou na lei. Na Alemanha e México, a alienação é compulsória, ou seja, o condômino é obrigado a sair do imóvel, vendê-lo ou alugá-lo. Na Espanha e Argentina existe apenas a exclusão temporária do condômino infrator.

No Brasil, essa opção de exclusão do agente infrator não está presente no ordenamento jurídico por falta de previsão legal e o que acontece na maioria dos casos é que, dependendo do poder econômico desse condômino, essas multas não terão efeito algum em seu comportamento, por serem relativamente baixas. Várias correntes doutrinárias são pacíficas em criar uma legislação, visando mudar essa situação e excluir o condômino nocivo. 

Acontece então um debate muito interessante sobre os direitos fundamentais presentes no artigo 5º da Constituição Federal. O direito de propriedade tem o caráter de direito fundamental, no inciso XXII do referido artigo, mas, mesmo assim, não significa que esse direito seja ilimitado, mas segundo esse inciso, nunca que um proprietário poderia ser excluído de sua propriedade, respeitando o direito de propriedade, mas na contramão desse inciso, vem o inciso XXIII, que diz que a propriedade deverá atender a sua função social, e que o proprietário não caso estudado, não estaria cumprindo com a sua função social, pelo contrário, estaria trazendo conflito para o meio social e a coletividade possui o maior interesse sobre o individual.

Esse debate ainda está longe de acabar, até onde vai o direito de propriedade? Por que não excluir um condômino nocivo se ele não cumpre com sua função social? E o artigo 5º inciso XXII que diz que o direito de propriedade é um direito fundamental? São vários aspectos a serem debatidos, mas uma certeza está mais que certa, o coletivo sempre se sobreporá sobre o individual.

3.6 Perturbação sonora – Limites e parâmetros

Existem dois tipos de sons que podem causar perturbações para outras pessoas, o som humano, como por exemplo, o de gritarias e algazarras, o que é muito comum acontecer em festas ou casas de jogos, som humano também pode ser apresentado e transmitido através de aparelhos elétricos e eletrônicos, muito vistos em cultos religiosos, onde o barulho da cantoria às vezes exagera. O fato desse som ser proveniente de uma profissão ou culto religioso, não impede a exclusão da nocividade que ele venha a cometer.

Existem também o som inumano que pode ser feito por instrumentos musicais, sinos, buzinas, ou de máquinas decorrentes de uma atividade industrial.

A propagação dessas perturbações podem ser feitas por dois meios, através da ação ou da omissão. Na ação acontece quando o próprio agente é o causador, como o ato de fazer uma batucada ou aumentar até o último volume do seu som. Na omissão o agente também é o responsável, mas por permitir por exemplo que seu cachorro passe todo o dia latindo, ou os sons que seus aparelhos domésticos emitem por estarem desregulados, ou sons extremamente altos que prejudiquem os vizinhos, assim também como a omissão de deixar seu filho brincando com um sino a noite inteira.

Segundo J. Nascimento Franco (2001, p. 148):

“A poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança porque prejudica o sossego e a própria saúde das pessoas. Todos têm o direito de fazer, ou de não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause nenhuma intranquilidade ou dano a seu vizinho. Muitos supõem que o barulho deve ser coibido apenas depois das 22 horas. Trata-se de um engano, porque o incômodo aos vizinhos tem de ser evitado em qualquer hora do dia ou da noite e o barulho excessivo impede o trabalho nas horas úteis e o repouso no final do dia. Na medida em que lesa a paz e o sossego alheio, o barulho tem de ser coibido independentemente do horário em que é produzido.”

 Outro erro muito comum acontece relacionado às áreas industriais ou comerciais, em que as pessoas pensam que por se tratar dessas áreas, existe um ônus de arcar com a poluição sonora proveniente das indústrias e comércio. Essas empresas ou indústrias têm que se adequar à lei para diminuir a poluição sonora que venha a ser prejudicial às pessoas e o meio ambiente, como explica Gilberto Passos de Freitas (2002, p. 51):

“Os ruídos e vibrações anormais, independentemente das atividades desenvolvidas, desde que molestos e prejudiciais à segurança, saúde e sossego dos vizinhos, devem ser reprimidos, mesmo nas chamadas ‘zonas industriais ou comerciais’, tais perturbações não podem ser tidas como ônus a que todos devem se sujeitar, devendo as fontes, que as geram, adequar-se às exigências da lei, razão pela qual o Poder Público tem elaborado leis e regulamentos para minimizar os efeitos da poluição sonora nociva ao indivíduo, à coletividade e ao meio ambiente.”

 Uma dúvida existe em relação ao limite e parâmetros do que é permitido ou não, ou o que é tolerado pelas pessoas. Se fosse deixar a cargo de todos essa aferição, muitos conflitos iriam surgir e deixariam a Justiça mais carregada do que ela já é. Por isso, através de normais legais, foram criados esses parâmetros para que se possa medir se tais emissões sonoras são ou não prejudiciais à população. A lei 6.938/1981, criou dois órgãos que competem nesse assunto: o SINAMA (Sistema Nacional do Meio Ambiente) e o CONAMA ( Conselho Nacional do Meio Ambiente).

 Através do CONAMA, foi criado a Resolução 1, de 8 de março de 1990, em seu inciso II, que indica os ruídos que são prejudiciais à saúde e que são aceitáveis, conforme a norma NBR 10.151 – Avaliação em Área Habitada visando o conforto da comunidade, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

 3.6.1 Jurisprudências

 “Direito de vizinhança – Uso nocivo da propriedade – Multa – Igreja (culto religioso) – Ruído que supera o mínimo tolerável – Perturbação ao sossego do vizinho – Adoção de medida de controle – Admissibilidade. No direito de vizinhança, a perturbação ao sossego dos vizinhos com ruídos provenientes de cultos religiosos em níveis acima do mínimo tolerável, legalmente estabelecidos pela norma NBR – 10.151 do ABNT e Resolução CONAMA 01/90, enseja a adoção de medidas de controle dos mesmos sob pena de multa diária.” (2º TACivSP – Ap. s/ Ver. 520.125-00/9 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Kioitsi Chicuta – j. 20.05.1998, JTA (LEX) 173/498).

 A jurisprudência citada, ainda que um pouco antiga, é importante porque é citado a Norma já mencionada e também a Resolução do CONAMA, que indica os níveis aceitáveis de ruídos.

 Também vale ressaltar que mesmo se o agente infrator estiver praticando uma atividade legal, que em sua condição não atrapalharia qualquer pessoa, mas mesmo assim não impede que o mesmo seja autuado e esteja sujeito à multa diária como foi a questão, caso o ruído proveniente desse estabelecimento religioso afete o sossego dos vizinhos com sons que superam o aceitável segundo as Resoluções.

“Direito de vizinhança – uso nocivo da propriedade – Perturbação do sossego – Excesso de barulho – Reconhecimento – Aplicação do artigo 554 do Código Civil – Direito de vizinhança – Condomínio que, diante dos ruídos advindos de bar e restaurante das proximidades, ingressa com ação para compelir os responsáveis a se absterem de elevar o som das músicas e das reuniões ali realizadas. Procedência da ação, impedindo a ré de funcionar após às 22 horas. Estabelecimentos desprovidos de sistema capaz de impedir ou minorar propagação de poluição sonora. Manutenção da ordem impeditiva até que a interessada providencie instalação de sistema adequado.” (2º TACivSP – Ap. c/ Ver. 657.594-00/3 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Kioitsi Chicuta – j. 22.05.2003). 

Vários aspectos devem ser mencionados nessa jurisprudência, dentre elas o direito ao sossego dos vizinhos não importando a hora, na decisão ficou estabelecido a proibição de se elevar o som das músicas e das reuniões e a proibição de funcionar depois das 22 horas. Fica mais que claro a limitação do direito de propriedade, o seu proprietário não poderá gozar de seu imóvel da maneira que lhe convir, pois a decisão impede que seu estabelecimento comercial funcione após às 22 horas, fica claro também a adequação que todo proprietário tem que ter para que se possa extrair de sua propriedade o melhor benefício, sem prejudicar a vizinhança.

 Em se tratando de estabelecimento comercial, pode ser dado uma alternativa de adequar a propriedade com isolamento acústico a fim de reter o som e não deixá-lo que se propague para os vizinhos, no caso da jurisprudência em questão, a ordem do não funcionamento depois das 22 horas ficou mantido até que a empresa providencie a instalação desse sistema acústico. 

“Direito de vizinhança – Condomínio – Poluição sonora. Manutenção pelo autor, em seu apartamento, de ave cujo canto é de tonalidade irritante. Caracterização de ruído excessivo anormal e insuportável. Proibição pela convenção do condomínio de animais irritantes. Cominatória procedente. Recurso desprovido.” (1º TACivSP – Ap. 396.348-2 – 8ª Câm. – Rel. Toledo Silva – j. 21.12.1988 – v.u. – JTACSP-RT 117/43).

 Foi colocada essa jurisprudência, por mais antiga que seja, por causa da junção de dois temas estudados neste trabalho científico, o da criação de animais em condomínios e a perturbação do sossego aos vizinhos. Nesse caso, mais relacionado com o som do que com o próprio animal, o som proveniente da ave é irritante e perturba toda a vizinhança. Não importa a convenção de condomínio, mesmo que ela aceite animais, mas tem que existir o bom senso de manter animais nas unidades autônomas que não prejudique o sossego e a saúde dos vizinhos.

“Tutela antecipada – Direito de vizinhança – obrigação de não fazer – Interdição de heliporto – Zona residencial – Construção aprovada pela prefeitura municipal e pelo Departamento de Aviação Civil (DAC) – Irrelevância – Requisitos do art. 273 – Existência – Cabimento. Tratando-se de construção irregular, uma vez que edificada em desrespeito às normas legais constantes da Portaria n. 1141/GM5 (Ministério da Aeronáutica), vislumbram-se os requisitos do artigo 273 do Código de Processo Civil de molde a reconhecer que a construção e utilização de heliporto constitui um abuso ao direito de propriedade violador do direito de vizinhança e justificador da concessão de tutela antecipatória.” (2º TACivSP – AI 816.990-00/1 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Paulo Ayrosa – j. 18.11.2003).

Mais um exemplo de restrição do direito de propriedade, dessa vez em relação à construção, a tutela antecipada acatou a justificativa de obra irregular, mesmo sendo aprovada pela prefeitura e pela DAC. Provavelmente, não foi observado o direito de vizinhança, o sossego das pessoas e a segurança.

Ficou comprovado no caso o abuso do direito de propriedade, em que o proprietário não pode fazer o que bem entender na sua propriedade, sempre deve-se observar o princípio da boa vizinhança e da saúde das pessoas.

3.7 Animais em condomínios

Conforme as cidades vão crescendo, fica raro encontrar espaço no solo para construir uma propriedade particular, por isso, a criação de condomínios, principalmente os verticais, estão tão evidentes na nossa vida. Sendo assim, fica também mais visível a criação de animais domésticos nesses condomínios, porque praticamente todos nós temos algum animal de estimação.

Não existe no nosso diploma qualquer proibição para a criação de animais em condomínios, sendo assim, ficaram algumas dúvidas, já que a lei permanece em silêncio, ficaria uma brecha para a manutenção indiscriminada de animais, ou se existiria alguma vedação em outros dispositivos legais.

Existem muitos conflitos porque a maioria das convenções de condomínio, fica proibido a entrada de animais domésticos. Tem que haver um entendimento, pois segundo o artigo 19 da Lei 4.591/1964, “os condôminos têm o direito de usar, fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, ÀS NORMAS DE BOA VIZINHANÇA, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a NÃO CAUSAR INCÔMODO AOS DEMAIS MORADORES, NEM OBSTÁCULO OU EMBARAÇO AO BOM USO DAS MESMAS PARTES POR TODOS”, ou seja, não se deve criar verdadeiras feras, ou fazer um minizoológico em seu apartamento só porque a lei foi omissa em relação à manutenção de animais em condomínios, como também proibir a entrada de um animal dócil, inofensivo e silencioso, só porque a convenção dispõe.

Já está praticamente pacífico na jurisprudência, a manutenção de animais em condomínios, desde que estes não causem transtornos e prejuízos à saúde e segurança de toda a vizinhança. Até mesmo um cão de maior porte pode ser admitido, desde que cumpra com os requisitos já mencionados, e até mesmo um cego que precisa de um cachorro como o “labrador” ou um “pastor alemão”, mesmo que de maior porte e que são treinados e muitas vezes mais dóceis que um de menor porte.

A doutrina brasileira também anda conforme a jurisprudência. Para alguns doutrinadores deve-se analisar caso a caso, as peculiaridades de cada um, segundo J. Nascimento Franco, “tudo depende de situações peculiares no caso concreto e do grau de nocividade e agressividade dos animais, pois quem mora num edifício tem que se submeter às restrições impostas pelas normas razoáveis de boa vizinhança. Contudo, não se justifica a proibição pura e simples de todo e qualquer animal, porque é inata no homem a tendência de conviver com animais domésticos.

Por fim, resta lembrar que proibição no diploma legal brasileiro sobre a criação de animais em condomínios não existe, e sim as normativas em convenções de condomínio. Deve-se levar em conta na hora da constituição dessas convenções o simples ato proibitivo da criação de animais nos prédios, podendo usar de meios mais fáceis de resolução de problemas, para que a manutenção de um simples cãozinho pequinês não cause atos jurídicos que se arraste por anos e anos prejudicando ambas as partes.

3.7.1 Jurisprudências

“Condomínio – Multa – Convenção condominial – Infração – Manutenção de animal de pequeno porte na unidade autônoma – Inexistência de prejuízo – Descaracterização - Inadmissibilidade. Desde que não causem nenhum transtorno aos vizinhos, é admissível a permanência de animais de pequeno porte na unidade autônoma.” (Ap. s/ Ver. 693.510-00/6 – 12ª Câm. – Rel. Juiz Ribeiro da Silva – j. 31.07.2003).

A convenção de condomínio mesmo que proíba a permanência de animais no imóvel, há de se observar o dano que esse animal possa causar para os vizinhos, se for um animal de pequeno porte, que não apresente qualquer tipo de risco para os vizinhos, tanto em questão de segurança como em perturbação sonora, ele deve sim ser aceito e a multa para a permanência desse animal ilegal.

“Condomínio – Despesas condominiais – Cobrança – Multa – Convenção condominial – Infração – Manutenção de animal de pequeno porte na unidade autônoma – Inexistência de prejuízo – Descaracterização – Inadmissibilidade. Não se vislumbrando desrespeito às normas de boa vizinhança e ao uso das partes comuns do edifício, não havendo indícios de incômodo aos demais moradores, não pode prevalecer proibição de manutenção de animais de estimação na unidade condominial, mesmo que expressamente prevista na convenção do condomínio, observando-se a grande utilidade para a família na manutenção dos pets.” (Ap. s/ Ver. 676.967-00/0 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Américo Angélico – j. 29.07.2003).

Mais um caso em que a vedação condominial da manutenção de animais nas unidades autônomas tem que ser analisada com muito cuidado. Não havendo indícios de incômodo para os vizinhos e que o animal, até mesmo sendo de médio ou grande porte, mas que não cause prejuízo algum para as pessoas, também deve ser analisado para que não se cobre multa apenas pelo simples fato da existência do animal no apartamento.

“Ação cominatória – Condomínio – Proibição da permanência de animais de médio porte na unidade autônoma – Prejuízo inexistente – Inocorrência de desrespeito à convenção condominial. As regras estabelecidas pelos condôminos, nas propriedades horizontais, hão de ter por parâmetros os mandamentos contidos nos arts. 10, inciso III, e 19 da Lei de Condomínios e Incorporações, a fim de que não afrontem o justo exercício do direito de propriedade em condomínio e não se prestem a forma de ditadura da vontade das maiorias, em evidente abuso de direito.” (Ap. s/ Ver. 518.347 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Vieira de Moraes – j. 02.03.1998).

 Essa jurisprudência mostra que a lei maior, que nesse caso é a lei de condomínios e incorporações não pode ser preterida em relação à convenção de condomínio. Mais um exemplo que pelo simples fato de que tenha essa proibição não necessariamente deverá ser observado e proibido a permanência de animais nos condomínios.

 

Informações Sobre o Autor

Mauro Sales Filho

Bacharel da Faculdade Farias Brito em Fortaleza, especialista em Direito Imobiliário

 
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Informações Bibliográficas

 

SALES FILHO, Mauro. Limitações do direito de propriedade. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 99, abr 2012. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=11449>. Acesso em jul 2014.

 

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SALES FILHO, Mauro. Limitações do direito de propriedade. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 99, abr 2012. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=11449>. Acesso em jul 2014.