Civil

 

Considerações atuais sobre ação de despejo por denúncia vazia

Adriano Barreto Espíndola Santos
 
 

Resumo: A relação jurídica obrigacional de locação é repleta de particularidades, que ao final da relação pode levar a divergências. Por isso, faz-se necessário o contato amigável entre as partes para que possa ocorrer a desocupação do imóvel a contento. Para tanto, é imprescindível que haja comunicação prévia por meio de Cartório de Notas ao locatário sobre o intento do locador de reaver seu imóvel, seguramente observadas às exigências legais e contratuais. Não havendo acordo para a devolução do imóvel locado, cabe ao locador buscar amparo junto ao Poder Judiciário, por meio de ação competente, qual seja, despejo por denúncia vazia. Tal medida dispensa a demonstração de razão para que seja requerida a desocupação, obviamente notados os prazos legais e demais determinações, que, por exemplo, no caso da locação residencial, somente pode ser solicitada após trinta meses, quando o contrato de locação permanece vigendo por prazo indeterminado. Na petição exordial que depreca o despejo por não mais convir a locação, poderá haver antecipação de tutela, mesmo que não satisfaça aos requisitos previstos no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, mas devem estar configuradas as condições dispostas no artigo 273, do Código de Processo Civil.

Palavras-chave: Notificação extrajudicial. Ação de despejo por denúncia vazia. Não convir. Antecipação de tutela.

Abstract: The legal relationship obligational of tenancy is full of particularities, which at the end of the relationship can lead to differences. Therefore, it is necessary the friendly contact among the parties for that may occur the vacating of property. For this, it is essential to have previous communication by Notary Notes to tenant about the intent of the locator of repossess your property, surely observed to legal and contractual requirements. If no agreement for the return of the locator property, it is up to him to seek help with the Judiciary, through competent action, namely, eviction for empty complaint. This action dispense the showing of reason to be required the eviction, obviously considered the deadlines and other legal determinations, which, for example, in the case of residential lease can only be requested after thirty months, when the lease remains in accordance with the undetermined deadline. The exordial petition  that deprecates the eviction of no more agree the lease, may to have the anticipation of tutelage, even if it does not satisfy the requirements of Article 59, § 1, of the Law 8.245/91, but must be set the conditions arranged in Article 273 of the Code of Suit Civil.

Keywords: extrajudicial notification. Complaint for empty eviction. No agreement. anticipation of tutelage.

Sumário: Introdução. Acepção técnica do que seja denúncia vazia. Da conveniência para requisitar a desocupação por denúncia vazia. Aplicabilidade e pertinência legal – casos que ensejam antecipação de tutela. Conclusão. Referências.

Introdução

O estudo em tela pretende orientar quais as possibilidades que assistem ao locador para reaver o seu imóvel ao fim da locação. Tal situação merece certa atenção aos ditames legais e ao bom acordo entre as partes para resolver a questão de forma a atender satisfatoriamente o interesse das partes. Em todo caso é necessária a comunicação prévia por meio de Cartório de Notas ao locatário sobre o intento do locador, observadas às exigências legais e contratuais. Na hipótese das partes não obterem acordo para a devolução pacífica do imóvel locado, o locador terá de buscar amparo junto ao Poder Judiciário, promovendo a ação competente. Neste trabalho será analisada a ação de despejo por denúncia vazia. Para o locador ingressar com a aludida ação, não será necessário explicitar a razão para sua pretensão, mas deverá observar precipuamente os prazos legais e demais determinações legais e/ou contratuais. Para exemplificar melhor, cumpre apresentar resumidamente os tramites para promover a desocupação no caso da locação residencial: após o prazo da locação residencial de trinta meses, o contrato permanecerá vigendo por prazo indeterminado, quando será possível enviar a notificação premonitória ao inquilino para que desocupe o bem locado, no prazo de trinta dias após a ciência. Por fim, analisar-se-ão alguns pontos mais recentes – através de análise jurisprudencial, doutrinária etc. - que permitem o despejo por não mais convir a locação. Certifica-se que existe a possibilidade de antecipação de tutela neste tipo de ação, mesmo que não sejam satisfeitos os requisitos previstos no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, desde que estejam configuradas as condições dispostas no artigo 273, do Código de Processo Civil.

1. ACEPÇÃO TÉCNICA DO QUE SEJA DENÚNCIA VAZIA

A denúncia vazia ou imotivada pode ser descrita como aquela que admite ao locador denunciar o contrato de locação, firmado por escrito e com o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, sem ter que justificar seu pedido, com previsão legal no art. 46, da Lei nº 8.245/91.

Para conhecimento, a Lei 8.245/91 dispõe que os contratos por prazo indeterminados estão sujeitos a denúncia vazia, sem apontar qualquer definição. Contudo, é clara a constatação de que, mediante a notificação por denúncia vazia, o locador pode a qualquer tempo e independente de qualquer motivação, mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias, solicitar a desocupação do imóvel.

Entende-se que a intenção do legislador ao dispor sobre o referido instituto, nada mais foi a de possibilitar a comunicação para que a vontade do notificante tornasse clara, ou melhor dizendo, uma prova inequívoca, perfeita e válida para a ciência da parte demandada, e, nesse sentido, não houvesse mais espaço para discussões. Com a denúncia vazia, não há necessidade de fundamentar o pedido de desocupação, que se explica pelo simples decurso do tempo e pela vontade da parte de encerrar a relação jurídica obrigacional.

O doutrinador Gediel Claudino de Araujo Júnior realiza algumas considerações sobre as formas mais adequadas para fazer a notificação do inquilino, para que este tome ciência e desocupe o imóvel.

“Em nenhuma das situações em que a Lei do Inquilinato exige a notificação de uma das partes, seja do locador ou do locatário, com escopo de dar ciência formal de alguma coisa (v.g., que se deseja a desocupação do imóvel ou que se vai deixá-lo; concedendo-se prazo para eventual manifestação sobre a venda do bem; comunicando-se a separação ou divórcio etc.), prevê-se forma especial. Em outras palavras, é necessário apenas que se dê realmente “ciência” à outra parte, dentro dos limites e objetivos previstos na lei. Esta ciência pode ser feita basicamente por dois modos: I – notificação judicial (art. 867 ss do CPC); II – notificação extrajudicial, por meio de Cartório de Notas ou enviando-se uma carta ao inquilino pelo correio, com aviso de recebimento, ou até pessoalmente, colhendo-se numa cópia a ciência do interessado”. (ARAUJO JÚNIOR, 2010, p. 48).

A determinação basilar para cumprir com as exigências para a desocupação, além dos fatos já ditos, funda-se na vontade do interessado, por não mais convir à locação, tal situação se coaduna ao lídimo direito do requerente. A título de curiosidade, para orientar mais a questão em tela, cientifica-se que em outros tempos a ação de despejo por denúncia vazia era denominada como ação de despejo por mais não convir à locação. Ou seja, daí advém o significado da ação, de simplesmente uma das parte não mais desejar a continuação da locação, atendendo as condições legais impostas para a desocupação do bem.

“Ementa: AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO FINDO - NOTIFICAÇÃO - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - CLAÚSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA - AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. - O artigo 56 da Lei 8.245/91 é muito claro ao dispor acerca do término do contrato de locação, quando findo o prazo estipulado. - Incabível indenização por benfeitorias se assim não dispuser expressamente o contrato celebrado, que foi rescindido por não mais convir ao locador, tendo o mesmo agido dentro da mais estrita legalidade e no exercício regular do seu direito”.

2. DA CONVENIÊNCIA PARA REQUISITAR A DESOCUPAÇÃO POR DENÚNCIA VAZIA

Primeiramente, cumpre frisar que o pedido de desocupação do imóvel locado pode ser realizado por via administrativa, e deve prestigiar a composição amigável, haja vista que a relação locatícia trata sobre os bens maiores assegurados ao ser humano, o direito a moradia e a dignidade da pessoa humana, tão caros e resguardados hodiernamente numa sociedade firmada pelos Princípios Fundamentais e pelo Estado Democrático de Direito.

Nesse sentido, é mister apresentar que a nossa Lei Maior determina a atenção precípua às condições que assegurem a vida digna do ser humano, senão vejamos:

Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:[...]

III - a dignidade da pessoa humana;[...]

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 64, de 2010)”

Para que haja acordo na desocupação, deve existir comunicação prévia e razoável, no prazo mínimo de 30 (trinta) dias, para que a parte que irá desocupar possa buscar outra moradia. Ademais, o pedido de desocupação poderá conter algumas condições que certamente já estão estabelecidas pelo pacto locatício, bem como as exigências legais, dentre elas devo destacar o disposto no art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991:

Art. 23. O locatário é obrigado a: [...]

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; [...]”

 A comunicação que disporá sobre o intento da desocupação poderá ser realizada por meio de notificação extrajudicial, através de Cartório de Notas – meio mais indicado para evitar controvérsias -, que tem como fito fazer prova inequívoca de que a outra parte tomou ciência do documento. Com isso, não poderá o notificado alegar que não tomou conhecimento do teor do documento enviado, vez que o oficial de cartório autentica o recebimento. Por conseguinte, também não poderá deixar de cumprir com as exigências neste firmadas, a não ser que apresente contra notificação e/ou haja acordo de outro modo.

Por medida de cautela, e para fundamentar possível futura ação de despejo por denuncia vazia, preza-se pela abundância de documentos que certifiquem a intenção do locador. Assim, não é demais orientar que o locador noticie o locatário de seu intuito, de que não pretende renovar o contrato de locação quando encerrar a relação obrigacional, mesmo não sendo tal fato exigido por lei.

Quando não há mais alternativa para a desocupação amigável, poderá ser ajuizada ação de despejo por denúncia vazia, sendo esta sem qualquer fundamento ou motivo que a justifique – obviamente observados os requisitos legais, detalhados no decorrer deste trabalho -, no momento do encerramento do contrato de locação, nas diversas modalidades de locação, quais sejam, residencial, não residencial e por temporada.

É de extrema relevância para que se configure o cabimento para impetração da aludida ação, que tenham as partes contraentes pactuado expressamente e por escrito contrato de locação, e que o prazo da locação seja igual ou superior a 30 (trinta) meses.

Após o prazo de 30 (trinta) meses supracitado, com o encerramento do pacto locatício, o locador faz jus ao direito de requerer a desocupação do imóvel. Tenta-se extrair hermeneuticamente o pensamento do legislador quando da criação dessa disposição legal, da Lei do Inquilinato, como sendo um ponto limite para o inquilino que permaneceu no imóvel por tempo razoável, sem ferir a dignidade do locatário, vez que o locador não deve admitir ad eternum a permanência do locatário no imóvel.

Frisa-se que para promover a notificação e requerer a devolução do bem, o contrato de locação deve estar vigorando por prazo indeterminado. Dentro do prazo de vigência, pode ensejar medidas judiciais para resguardar o direito avençado, pois a Lei determina prazo não inferior a 30 (trinta) meses para locação residencial.

É de bom alvitre lembrar que o prazo para desocupação será distinto do atual, qual seja, de 30 (trinta) dias, quando o contrato de locação tenha sido avençado antes da atual Lei de nº 8.245/1991. Ou seja, se o contrato de locação foi firmado antes da atual Lei nº 8.245/1991, o prazo para devolver o bem imóvel será de 12 (doze) meses.

3. APLICABILIDADE E PERTINÊNCIA LEGAL – CASOS QUE ENSEJAM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

Para que seja possível ingressar com a ação de despejo por denúncia vazia é imprescindível seguir os requisitos legais abaixo alinhados, atento precipuamente aos prazos, tanto para ajuizar a ação como para notificar previamente o locatário sobre o pedido de desocupação; são medidas complementares, encadeadas para o fim pretendido da devolução do bem.

Com o fito de melhor exemplificar o caso, cabe trazer à baila algumas disposições legais que orientam o pedido de desocupação por denúncia vazia e o cabimento da ação, segundo a Lei do Inquilinato:

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.  [...]

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. [...]

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. [...]

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. [...]

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

A denúncia imotivada, torna por vezes forçosa a ação de despejo por denúncia vazia, pelo descumprimento do locatário quanto ao pedido preliminar e amigável para a desocupação. Sabe-se que a notificação premonitória é medida revestida da legalidade, se se verdadeiramente serviu para cientificar o locatário. Assim sendo, as jurisprudências dos mais distintos Tribunais Pátrios não discrepam desse entendimento, com se vê nos julgamentos abaixo transcritos:

“Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - DENÚNCIA VAZIA - DESPEJO - POSSIBILIDADE - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL - SENTENÇA MANTIDA - APELO IMPROVIDO. Na chamada denúncia vazia, uma vez preenchidos os requisitos legais, não há que se negar ao locador a retomada do imóvel alugado, que, por lei, fica a mercê de sua conveniência.”

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. LEGITIMIDADE ATIVA EVIDENCIADA. TEM LEGITIMIDADE ATIVA O LOCADOR OU QUEM SE SUBROGOU NO SEU DIREITO, SENDO IRRELEVANTE QUE O LOCADOR SEJA OU NÃO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO NO CONTRATO TRAZIDO AOS AUTOS NÃO COMPROVADA. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. PERFEITA, VÁLIDA E EFICAZ A NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EFETUADA, INDISPENSÁVEL À PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA, IMPUNHA-SE A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO, UMA VEZ DECORRIDO O PRAZO APÓS A NOTIFICAÇÃO SEM QUE O LOCATÁRIO DESOCUPASSE VOLUNTARIAMENTE O IMÓVEL. INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO OU PELA PERDA DO PONTO COMERCIAL. DESCABIMENTO. O LOCATÁRIO NÃO TEM DIREITO À INDENIZAÇÃO PELA PERDA DO FUNDO DE COMÉRCIO FORA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NA LEI N° 8.245/91. A PRETENDIDA INDENIZAÇÃO PELA PERDA DO PONTO COMERCIAL TAMBÉM NÃO ENCONTRA AMPARO NA LEI, NO CONTRATO, OU NA JURISPRUDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. REJEITADA A PRELIMINAR, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME”.

Patente está a procedência do feito em relação pretensão do autor, quando cumpre todos os requisitos legais. Por isso, não há razão para que não seja acolhido o pleito, na medida que o autor acosta toda a documentação necessária para fortalecer a convicção do Juízo. O autor Gediel Claudino de Araujo Júnior delineia em sua obra Prática no Processo Civil alguns documentos indispensáveis para a propositura da ação:

“O locador deverá ser orientado a fornecer ao Advogado, em cópia autenticada, os seguintes documentos, entre outros: cópia do contrato de locação; documento de identidade do locador; comprovante da notificação do locatário.” (ARAUJO JÚNIOR, 2008, p. 174).

Na propositura da ação de despejo por denúncia vazia, o requerente faz jus ao pedido de tutela antecipada - caso haja pertinência da ação com o que dispõe o art. 273, do Código de Processo Civil -, e deve estar contido no corpo da petição exordial. In verbis:

Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 1994)

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou (Incluído pela Lei nº 8.952, de 1994)

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 1994)

Nessa oportunidade é de suma importante abordar quão eficaz é esse método de prestação jurisdicional, segundo afirma com propriedade Teori Albino Zavascki:

“Tutelar (do latim tueor, tueri = ver, olhar, observar, e, figuradamente, velar, vigilar) significa proteger, amparar, defender, assistir. É com esse sentido que o verbo e os substantivos tutor e tutela, dele derivados, são empregados na linguagem jurídica, nomeadamente nas expressões tutela jurídica e tutela jurisdicional. Com efeito, o Estado, que tem por objetivos fundamentais os de criar uma sociedade livre, justa, solidária e desenvolvida, sem pobreza e desigualdades, sem preconceitos ou discriminações, na qual se garanta o bem de todos (art. 3º da Constituição), e que, para isso, exerce a administração pública e cria as normas reguladoras da convivência social, assumiu também o compromisso de tornar efetiva a aplicação de tais normas, dispensando aos indivíduos lesados ou ameaçados pela violação delas a devida proteção. Nenhum obstáculo pode ser posto ao direito de acesso ao Poder Judiciário, que fará a “apreciação” de qualquer lesão ou “ameaça a direito”, segundo dispõe o art. 5º, XXXV, do Texto Constitucional. Assim, quando se fala em tutela jurisdicional se está a falar exatamente, no amparo, na defesa, na vigilância, que o Estado, por seus órgãos jurisdicionais, presta aos direitos dos indivíduos.” (ZAVASCKI apud PREMAZZI PAPA, 2010, p. 10).

Em matéria de locação de imóveis, os mais importantes entendimentos doutrinários e jurisprudenciais autorizam a antecipação nas ações de despejo, inclusive por não mais convir a locação.

“Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENUNCIA VAZIA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. POSSIBILIDADE. NEGADO SEGUIMENTO AO AGRAVO.”

Na visão doutrinador Silvio de Salvo Venosa, a Lei nº 8.245/91 não excluiu a possibilidade de aplicação do Código de Processo Civil, pois entende que “o procedimento da ação de despejo é especial no estipulado nesta Lei; ao que não conflitar, aplicam-se os dispositivos do procedimento ordinário” (VENOSA, 2001, p. 257).

A tutela antecipada poderá ser concedida desde que presentes os requisitos da medida antecipatória, constantes no art. 273, do Código de Processo Civil. Ou seja, devem precipuamente estar insertos no caso os requisitos positivos do art. 273, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Com isso, não haverá qualquer óbice para a citada concessão, pois estar-se-á a respeitar princípio constitucional dos mais elevados e de incomensurável valor para exprimir o Estado Democrático de Direito e o respeito a cláusula geral da dignidade humana, qual seja, o do devido processo legal.

Destarte, para que sejam caracterizados os aludidos requisitos para concessão de tutela antecipada, temos a verossimilhança da alegação, a qual, na ação de despejo, pode ser facilmente demonstrada com a inércia do locatário em desocupar o imóvel, mesmo ciente do interesse do locador, pela notificação inequívoca; e a alegação de dano irreparável ou de difícil reparação, confirmada pelo fato, por exemplo, do locador permanecer proibido de poder alugar para outro interessado seu bem, submetido, assim, a boa vontade do locatário, e sem também poder dispor do bem como melhor lhe convier.

Enfatiza-se que para a concessão da medida antecipatória na ação de despejo, satisfaz-se a apresentação da verossimilhança da alegação, bem como de mais um dos outros requisitos já citados. Todavia, ainda há a possibilidade de estarem presentes os três requisitos para o deferimento judicial.

Certifica-se que a opinião exposta nesse trabalho permanece sendo aceita e acolhida pelo Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que as decisões proferidas são no sentido de conceder a medida nas ações desalijatórias.

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido.”

“AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE. Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva) condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido.”

Urge salientar, mesmo sendo desnecessário conforme entendimento jurisprudencial abaixo alinhado, requisitos exigidos legalmente para a concessão de medida liminar para concessão de despejo. Segue referido dispositivo da Lei do Inquilinato:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

Novos entendimentos jurídicos surgem constantemente e promovem consistentes reflexos sociais. Assim, é de extrema relevância para o meio jurídico, especialmente para a seara do Direito Imobiliário, apontar abalizados acórdãos, os quais seguem o pensamento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de contemplarem o entendimento exaustivamente discutido. Pelo descumprimento da obrigação, ou mesmo com esteio na ação de despejo, vê-se que é possível a concessão da tutela antecipada mesmo fora das hipóteses previstas no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no artigo 273, do Código de Processo Civil. Vejamos:

“EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. IMÓVEL RESIDENCIAL. TUTELA ANTECIPADA. HIPÓTESE NÃO PREVISTA NO ARTIGO 59, § 1º DA LEI 8245/91. IRRELEVÂNCIA. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APLICAÇÃO. POSSIBILIDADE. REQUISITOS. NÃO PREENCHIDOS. 1. Na esteira do entendimento da doutrina e do STJ, tem-se que é possível a concessão da tutela antecipada em ação de despejo fora das hipóteses expressamente previstas no §1º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, medida esta cabível em todos os processos de conhecimento, desde que preenchidos os requisitos do artigo 273 do CPC. 2. Havendo dúvida acerca da efetiva verossimilhança das alegações do agravante, ante a ausência de prova inequívoca do seu direito, não há conceder a tutela antecipada pretendida”.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - REQUISITOS DO ART.273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - POSSIBILIDADE. CONFORME ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ, É POSSÍVEL DEFERIR ANTECIPAÇÃO DE TUTELA EM AÇÃO DE DESPEJO, AINDA QUE NÃO SE TRATE DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ARTIGO 59, § 1º, DA LEI 8.245/91, SE ESTIVEREM PRESENTES OS REQUISITOS ELENCADOS NO ART.273 DO CPC. Havendo prova inequívoca nos autos da relação locatícia, da mora do locatário e da ausência de pedido de purgação pelo locatário, após citado, perfeitamente viável o deferimento ao locador de antecipação da tutela. Recurso provido”.

 “EMENTA: AÇÃO DE DESPEJO - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - ANTECIPAÇÃO DA TUTELA - IMPOSSIBILIDADE - ART. 273 DO CPC - VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES - AUSÊNCIA  - É possível a concessão da tutela antecipada, mesmo fora das hipóteses previstas no artigo 59, §1º, da Lei 8.245/91, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no artigo 273, do CPC. Recurso não provido. “

Constata-se que há certa correlação entre o artigo 273, do Código de Processo Civil, com o parágrafo primeiro, do artigo 59, da Lei nº 8.245/91, vez que existe aí compatibilidade de interesses que convergem para um objetivo comum, que é da efetiva solução da questão da desocupação, de uma locação não mais conveniente ao locador.

Pelo visto, não resta dúvida quanto à aplicação da antecipação de tutela nas ações de despejo, inclusive na ação de despejo por denúncia vazia, mesmo fora das hipóteses previstas no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no artigo 273, do Código de Processo Civil.

4. CONCLUSÃO

É notório que o fim da relação locatícia geralmente causa imbróglio quanto às questões de interesses do locador e do locatário, pois, na maioria dos casos, são diametralmente opostos. O locador, ao fim da locação, deseja reaver o bem da forma que entregou ao locatário etc. De outra forma, o locatário luta para ter resguardados direitos como da moradia, da dignidade, da permanência razoável no bem dado a locação etc.

Chegado o término do pacto locatício, ou quando o contrato se encontra por prazo indeterminado, e atendidos os requisitos que possibilitam a devolução do bem, como por exemplo, quando ultrapassado o prazo de 30 (trinta) meses de vigência do contrato de locação residencial, o locador faz jus ao seu imóvel, observadas situações de conservação, dentre outras questões pactuadas, amparadas pela Lei do Inquilinato.

Nesse estudo, orientou-se que a desocupação seja resolvida de maneira amigavelmente, sempre buscando compor as pretensões das partes. Contudo, sabendo da dificuldade, cientificou-se que a notificação com pedido de desocupação por denúncia vazia deverá ser enviada através de Cartório de Notas, para que, da denúncia do interesse do locador não sobrevenham inesperados problemas ou dúvidas e, efetivamente, seja meio inequívoco de comunicação.

A ação de despejo por denúncia vazia é medida que assiste ao locador prejudicado quanto ao seu interesse de ter seu imóvel e dispor da forma que lhe convier. Para tal ato, não é necessário demonstrar as razões que levam a requerer o imóvel, simplesmente exige-se que sejam juntados os documentos que embasam a propositura da ação, quais sejam, a notificação extrajudicial, cópia do contrato de locação e documento de identidade do locador, dentre outros que o locador e o procurador judicial entenderem pertinentes.

Por fim, com base nas decisões apontadas, cabe antecipação de tutela nas ações de despejo, e como faz parte, também na ação de despejo por denúncia vazia, mesmo que não corresponda às hipóteses previstas no artigo 59, §1º, da lei 8.245/91, contanto que estejam preenchidos os requisitos do artigo 273, do Código de Processo Civil.

 

Referências
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil, Brasília, DF, Senado, 1988.
______. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm>. Acesso em: 22.10.12.
______. Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5869compilada.htm>. Acesso em: 22.10.12.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Re n. 595172 - SP, 6T, Rel. Min. Paulo Gallotti,
julg: 21/10/2004.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Re n. 445863 - SP, 5T, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, julg: 05/12/2002.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Ap. n. 1.0702.08.520764-6/001 5207646-08.2008.8.13.0702 (1) - MG, 9C, Rel. Osmando Almeida, julg: 11/10/2011.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Ag. Cv. n. 1.0145.11.060792-9/001 0816069-57.2011.8.13.0000 (1) - MG, 16C, Rel. Sebastião Pereira de Souza, julg: 26/09/12.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Ag. n. 1.0702.07.364169-9/001  3641699-18.2007.8.13.702 - MG, 10C, Rel. Marcos Lincoln, julg: 21/10/08.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Ag. Cv. n. 1.0024.10.148348-5/003 0383335-84.2012.8.13.0000 (1) - MG, 12C, Rel. Nilo Lacerda, julg: 09/05/12.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. Ap. n. 70049819865 - RS, 15C, Rel. Otávio Augusto de Freitas Barcellos, julg: 05/09/12.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. Ag. n. 70050228295 - RS, 15C, Rel. Otávio Augusto de Freitas Barcellos, julg: 04/09/12.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Ap. n. 0074380-89.2009.8.26.0224 - SP, 35CDP, Rel. Mendes Gomes, julg: 13/08/12.
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Informações Sobre o Autor

Adriano Barreto Espíndola Santos

Mestrando em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza 2009. Advogado inscrito na OAB-CE

 
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Informações Bibliográficas

 

SANTOS, Adriano Barreto Espíndola. Considerações atuais sobre ação de despejo por denúncia vazia. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 106, nov 2012. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12475>. Acesso em nov 2014.

 

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SANTOS, Adriano Barreto Espíndola. Considerações atuais sobre ação de despejo por denúncia vazia. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 106, nov 2012. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12475>. Acesso em nov 2014.